近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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